전세금 반환 소송, 고액 피해 막는 법률 전략은 따로 있다

여는말

서울에서 전세를 살던 직장인 김 씨는 계약 종료일이 지나도록 집주인에게 전세금을 돌려받지 못했다. 조용히 기다리면 해결될 줄 알았지만, 집주인은 연락조차 받지 않았다. 결국 김 씨는 전세금 반환 소송을 진행했고, 반환까지 1년 넘게 걸렸다.

믿고 맡긴 보증금이 한순간에 ‘날아갈 수 있다’는 사실, 겪어보지 않으면 실감이 안 날 것이다. 요즘처럼 깡통전세·역전세 위험이 커지는 시장에서는 더 이상 남의 일이 아니다.

국토교통부 발표에 따르면 2024년 한 해 동안 전세보증금 미반환 사고 금액은 총 1조 9,780억 원에 달했다. 그중 1억 원 이상 고액 피해만 해도 8,000건 이상이다.

힘들 것이다. 그렇지만 제대로 된 전략을 알면 충분히 막을 수 있다. 이 글에서는 고액 피해를 막기 위한 전세금 반환 소송의 핵심 전략과 실제로 효과적인 법률 대응 방법을 쉽고 정확하게 풀어보려 한다.

전세금 반환 소송은 말 그대로 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법적으로 대응하는 절차다. 문제는 소송을 하더라도 돈을 무조건 받을 수 있는 게 아니라는 것이다.

2025년 1월 기준, 법원에 접수된 전세금 반환 청구 소송 건수는 전국적으로 5,376건이었고, 그중 30%는 집주인이 이미 경매 또는 회생 절차를 밟고 있어 회수율이 0%에 가까웠다.

쉽지 않을 것이다. 특히 집주인 재산 상황까지 파악하면서 대응하려면 법적 지식 없이 혼자 감당하긴 너무 벅차다. 그래서 전문 변호사의 조력이 중요한 시점이 바로 이때다.

전세금 반환을 요구할 때 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 발송이다. 단순히 문자나 통화로 “보증금 주세요”라고 하는 건 증거가 되지 않는다.

내용증명은 법적 효력을 가진 통지 수단으로, 이후 소송 시에도 ‘보증금 반환을 요구했음’을 입증하는 중요한 자료가 된다. 보낼 때는 계약 종료일과 금액, 지급 기한을 명확히 적고, 감정적 표현 없이 논리적으로 구성해야 한다.

어려운 것이 이해는 된다. 당장 화가 나도 감정적으로 쓰면 불리하게 작용할 수 있다. 이 단계부터 법률 자문을 받아 문장을 검토받는 것이 안정적인 출발이다.

보증금 반환 청구는 이기는 것보다 받는 게 더 중요하다. 법원에서 승소 판결을 받았더라도, 집주인에게 재산이 없거나 이미 선순위 채권자가 있다면 돌려받을 수 없다.

2024년 실제 사례를 보면, 전세금 2억 5천만 원을 돌려받기 위해 소송에서 승소했지만, 집주인 명의 재산이 전혀 없어 회수 불가로 끝난 사례도 있었다.

그래서 요즘은 소송 전에 ‘부동산 가압류’ 또는 ‘채권 가압류’를 먼저 걸어두는 전략이 널리 쓰인다. 집주인의 예금 계좌, 임대 수익, 부동산 등 추적 가능한 자산을 확보하는 것이 핵심이다.

이 부분은 어렵고 복잡하다. 실제로는 법원에 신청서를 제출하는 서류 작업, 집주인 재산 내역 파악, 타 채권자와의 우선순위 조정까지 해야 하므로 경험 있는 변호사가 전략적으로 진행해야 성공 확률이 높다.

집주인이 판결 이후에도 보증금을 주지 않고 버틴다면, 마지막 수단으로 강제집행 절차를 진행해야 한다.

강제집행에는 부동산 경매, 급여 압류, 자동차 압류, 예금 압류 등 다양한 방법이 있고, 상황에 맞춰 대응 전략을 세워야 한다.

2024년 기준, 강제집행을 통해 **전체 보증금의 60% 이상을 회수한 사례는 전체 건수의 42%**였고, 대부분은 법무법인 또는 전문 변호사를 통해 대응한 경우였다.

힘들 것이다. 하지만 여기서 멈추면 돈은 돌아오지 않는다. 끝까지 추심 전략을 갖고 접근하는 것이 진짜 반환을 가능하게 만든다.

전세금 반환 소송을 준비하고 있다면, 현재 가장 활용도 높은 서비스는 **굿로(GoodLaw)**이다.

굿로는 전세금 반환 소송 전담 변호사 100명 이상이 활동하고 있으며, 전국 법원 대응 가능, 내용증명 작성부터 판결 이후 강제집행까지 원스톱 진행이 특징이다.

현재 기준, 내용증명 발송 + 법률 상담은 33,000원, 소송 전체 대행은 보증금 1억 원 기준 수임료 약 165만 원, 성공보수는 회수금액의 10% 수준이다.

특히 모바일 앱으로 진행 상황을 실시간 확인할 수 있고, 최근에는 AI 기반 피해 예측 리포트 기능도 제공하고 있다.

지금처럼 피해가 급증하는 시기엔, 이런 맞춤형 플랫폼을 활용하는 것이 훨씬 빠르고 안전하다.

전세는 집이 아닌 ‘신뢰’를 빌리는 계약이다. 그런데 그 신뢰가 깨졌을 때, 남는 건 억울함과 경제적 손실뿐이다.

법을 모르면 기다리는 수밖에 없다. 하지만 법률 전략을 알고 준비하면, 오히려 내가 우위에 설 수 있다.

전세금 반환 소송은 단순한 돈 문제가 아니다. 그것은 내 권리를 되찾는 절차다. 당장 내 상황이 불안정하고, 법이 어렵게 느껴질 수 있다.

하지만 어려운 것이 이해는 된다. 그렇다고 멈춰선 안 된다. 오늘 이 글이 당신의 권리를 지키는 시작이 되길 바란다. 그리고 꼭 기억하자. 지금이 움직일 타이밍이다.